Zakup własnej nieruchomości od dewelopera to bardzo doniosły moment dla większości kupujących. Wszyscy marzymy o sielskich latach w wymarzonym domu bądź mieszkaniu bez przykrych niespodzianek. Życie jednak pisze własne scenariusze, a na rynku nieruchomości często zdarzają się problemy z jakością wykonania. Na to, czy wady w naszej nieruchomości się pojawią nie mamy większego wpływu. Od nas jednak zależy, jak zareagujemy, jeżeli się pojawią i czy będziemy je naprawiać z własnej kieszeni, W jaki sposób uzyskać bezpłatną naprawę bądź finansową rekompensatę? Czym jest tak naprawdę reklamacja wad mieszkania?
Podstawowym narzędziem prawnym w ręku konsumenta do reklamacji wad mieszkania (lub innej nieruchomości) jest rękojmia.
Czym jest rękojmia?
Mówiąc dokładniej, rękojmia to dział kodeksu cywilnego (art. 556 i kolejne) regulujący odpowiedzialność sprzedawcy za wady rzeczy.
Rzeczą jest również nieruchomość. Sprzedawca ponosi odpowiedzialność za wady ukryte rzeczy, tj. takie, o których nie wiedzieliśmy w chwili zawierania umowy. W wypadku zakupu nieruchomości z poprzedzającą przeniesienie własności umową deweloperską ta zasada jest jednak zmodyfikowana. W takim scenariuszu możemy reklamować wady, które powstały i ujawniły się w procesie budowlanym, przed przeniesieniem własności, nawet jeżeli o nich wiedzieliśmy. Ważne jest jednak, żeby przy okazji aktu przeniesienia własności nie zrzekać się roszczeń z tytułu tych wad, a najlepiej wymienić je w protokole odbioru nieruchomości.
Wady jawne przy umowie przedwstępnej a nie deweloperskiej
Jeżeli kupujemy ukończone mieszkanie, na podstawie umowy przedwstępnej a nie umowy deweloperskiej musimy liczyć się z tym, że wad jawnych, oczywistych, nie będziemy mogli skutecznie zareklamować. W takim wypadku od razu negocjujmy cenę.
Czy deweloper może wyłączyć lub ograniczyć rękojmie (prawo do reklamacji wad)?
Deweloper na gruncie obecnie obowiązujących przepisów nie może wyłączyć ani ograniczyć swojej odpowiedzialności wobec konsumenta wynikającej z przepisów dot. rękojmi.
Ile czasu trwa odpowiedzialność dewelopera za wady nieruchomości?
Rękojmia na mieszkanie (lub inną nieruchomość) ma szczególne przepisy dotyczące czasu trwania. Zgodnie z art. 568 kodeksu cywilnego deweloper odpowiada za wady nieruchomości, które ujawnią się przed upływem pięciu lat od jej wydania. W praktyce reklamacje można składać nawet w szóstym roku, gdyż mamy na to minimum rok od ujawnienia się wady. Trzeba jednak pamiętać, że na nas będzie wówczas leżał obowiązek udowodnienia, że wada ujawniła się przed upływem pięciu lat od wydania nieruchomości.
Od kiedy biegnie rękojmia na mieszkanie?
Od wydania nieruchomości. To zazwyczaj wcześniej niż dzień, w którym staliśmy się właścicielami. Wydaniem jest chwila objęcia w posiadanie. W wypadku zakupu butów w sklepie chwila ta jest oczywista, przy wydaniu nieruchomości bywa to mniej jednoznaczne. Uznaje się, że najczęściej momentem wydania nieruchomości jest dzień otrzymania kluczy po spisaniu protokołu odbioru nieruchomości. Natomiast zdarza się, że protokół jest czynnością czysto techniczną i nie jest równoznaczny z wydaniem nieruchomości, ponieważ nadal nie mamy kluczy i nie jesteśmy w posiadaniu nieruchomości.
Podsumowując, zgodnie z dominującym poglądem, nie jest tak, że 5 lat rękojmi biegnie od daty przeniesienia własności, a właśnie od wydania, które zazwyczaj następuje wcześniej.
Jakie wady możemy reklamować?
Nie da się wymienić ich wszystkich, będą to niezgodności z umową bądź regułami sztuki budowlanej. Przykładowo: mniejsza powierzchnia użytkowa mieszkania niż wynika to z umowy, niedomykające się drzwi wejściowe, zła izolacja fundamentów powodująca wilgoć w mieszkaniu, krzywo wylana posadzka, źle docieplony fragment budynku, porysowane szyby w oknach, pęknięte ściany i tak dalej.
Czego możemy żądać w związku z zauważoną wadą nieruchomości?
Teoretycznie żądania są cztery: naprawy, wymiany, obniżenia ceny o konkretną kwotę, bądź zwrotu pieniędzy po odstąpieniu od umowy (tylko dla wad istotnych). W praktyce, z powodów oczywistych, bardzo rzadko dochodzi do wymiany nieruchomości w ramach roszczeń z rękojmi. Odstępować od umowy zazwyczaj nie chcą sami konsumenci, w związku z tym dwoma najczęstszymi roszczeniami są: naprawa i obniżenie ceny. Warto jednak wiedzieć, że jeżeli już w pierwszej reklamacji na daną nieruchomość zażądamy obniżenia ceny, deweloper może się na to nie zgodzić. Zgodnie z art. 560 § 1 kodeksu cywilnego deweloper może zablokować zwrot żądanej sumy pieniędzy np. poprzez niezwłocznie przeprowadzoną naprawę.
Warto nadmienić jednym zdaniem, że odstąpienie od umowy w pewnych sytuacjach nie jest pozbawione sensu. Fakt wzrostu cen nieruchomości można następnie uwzględnić w ramach roszczeń odszkodowawczych.
Termin odpowiedzi na reklamację i skutki braku odpowiedzi
Na omawiane wyżej żądania naprawy bądź obniżenia ceny nieruchomości o konkretną kwotę deweloper ma 14 dni kalendarzowych na odpowiedź. Brak odpowiedzi w myśl art. 561⁵ kodeksu cywilnego oznacza uwzględnienie żądania reklamującego. Termin 14-dniowy nie dotyczy odstąpienia od umowy i żądania zwrotu pieniędzy.
O czym należy pamiętać składając reklamację z rękojmi do dewelopera?
Po pierwsze, jeżeli wada ujawni się w przeciągu pierwszego roku od wydania nieruchomości, to zgłośmy to deweloperowi niezwłocznie. Czas na reklamację z konkretnymi roszczeniami przyjdzie później, a my skorzystamy z domniemania odpowiedzialności dewelopera za wadę z art. 556² kodeksu cywilnego.
Po drugie, reklamacja wad mieszkania powinna być złożona na trwałym nośniku – to jest mailowo lub pisemnie. Nigdy telefonicznie czy ustnie na spotkaniu.
Po trzecie, w reklamacji powinniśmy być precyzyjni – szczegółowo opisać reklamowaną wadę i określić czego z jej tytułu oczekujemy. Jeżeli naprawy, to warto napisać w jaki sposób powinna przebiegać i jaki stan ma zostać osiągnięty. Jeżeli oczekujemy obniżenia ceny, to o jaką kwotę i dlaczego (tutaj ważna jest treść art. 560 § 3 kodeksu cywilnego). W praktyce przy określeniu roszczeń często wskazana jest konsultacja u fachowca bądź rzeczoznawcy i otrzymanie dokumentu z opisem wad lub wyceną.
Po czwarte, być zdeterminowanym. Nie zawsze reklamacje są od razu uwzględniane, nie zawsze jest szybko, ale z mojego doświadczenia – reklamacja wad mieszkania popłaca. Odrzucenie reklamacji nie powinno nas specjalnie zaskakiwać, to jest tak naprawdę początek sporu. Oczywiście w razie bardziej zaawansowanego sporu z deweloperem, szczególnie przy roszczeniach większej wartości, warto rozważyć zaangażowanie profesjonalnego pełnomocnika.
Autorem artykułu jest Adam Rusiłowicz, prawnik, koordynator ds. wspólnot mieszkaniowych i spraw deweloperskich w Kancelarii Ryszewski i Szubierajski Sp. k
