FAQ - Najczęściej zadawane pytania
Przede wszystkim należy pamiętać o dochowaniu staranności przy wysyłce jakichkolwiek pism do dewelopera. Jeśli korespondencja jest nadawana za pośrednictwem operatora pocztowego – koniecznie za potwierdzeniem odbioru. Jeśli natomiast kontakt następuje za pośrednictwem poczty elektronicznej, warto w treści maila umieścić klauzulę o milczącej akceptacji wad bądź usterek po upływie określonego czasu od wysłania wiadomości. Takie działania pozwolą nie tylko na zweryfikowanie, czy deweloper podjął korespondencję i zapoznał się z jej treścią, ale stanowić będą również właściwe zabezpieczenie interesów.
Jest to sytuacja bardziej skomplikowana, jednak nie musi ona stanowić przeszkody dla dochodzenia należnych roszczeń. Jeśli deweloper już nie istnieje, a spółka, w formie której działał, została wykreślona z rejestru, pierwszym krokiem powinno być ustalenie danych członków zarządu. To oni bowiem, w sytuacji, kiedy podejmowanie działań wobec spółki staje się niemożliwe, ponoszą odpowiedzialność za szkody – koniecznym warunkiem jest tutaj jednak wykazanie, że egzekucja przeciwko samej spółce jest bezskuteczna.
W przypadku roszczenia pieniężnego, które jest przedmiotem procesu sądowego, zasadniczo zawsze należne są odsetki ustawowe za opóźnienie – aktualnie jest to 12% w skali rocznej. Są one naliczane najczęściej za okres od jakiegoś terminu określonego w przedsądowym wezwaniu do zapłaty, do momentu faktycznej zapłaty spornej należności. Sąd, przyznając należność główną, na wniosek roszczącego przyzna także te odsetki. Zasadne roszczenie pieniężne może się więc okazać bardzo dobrą „lokatą”, to jest zarabiać w toku trwania procesu sądowego.
Deweloper pod pewnymi warunkami może odpowiadać za pęknięcia ścian. Płytkie pękanie ścian – to jest charakterystyczne rysy – najczęściej nie są niczym poważnym i są naturalnym efektem w młodych budynkach. Powstawanie jednak istotnych ubytków w ścianach, to jest grubych pęknięć, może stanowić o bardzo poważnych błędach przy wznoszeniu budynku, a nawet świadczyć o zagrożeniu dla mieszkańców. W zależności od okoliczności konkretnego wypadku, konieczne może być podjęcie określonych działań. W przypadku potwierdzenia nieprawidłowości, deweloper ponosić będzie odpowiedzialność finansową.
Normy budowlane są istotne w ocenie tego, czy deweloper prawidłowo wywiązał się ze swoich obowiązków. Zastosowanie znajdą przede wszystkich przepisy rozporządzeń wydawanych na podstawie ustawy, określające podstawowe parametry techniczne inwestycji, ale także zastosowanie znaleźć mogą pewne standardy, w tym normy międzynarodowe. Mają one oczywiście zastosowanie o tyle, o ile strony w umowie nie przewidziały cech lokalu odbiegających od tych norm, z tym, że nie ma możliwości przewidzenia cech lokalu tak, żeby był niezgodny z przepisami rozporządzeń określających warunki techniczne. Co prawda, techniczne normy budowlane wydawane przez różnego rodzaju instytucje czy stowarzyszenia, nie stanowią obowiązującego prawa, jednak w przypadku konfliktu sądowego, w którym zarzuca się deweloperowi błędy, konieczne jest powołanie biegłego do spraw budownictwa, który oceniając działanie dewelopera oraz stan lokalu, najpewniej będzie się odwoływał do norm budowlanych, traktując je jako część posiadanej wiedzy technicznej, oceniając czy doszło do naruszeń czy też stan lokalu jest zgodny z tym, czego nabywca miał prawo oczekiwać.
Na pewno sytuacja, w której w protokole odbioru nie wskazuje się wad lokalu, prowadzi do utrudnienia dowodowego w ewentualnym sporze z deweloperem, ale nie wyklucza sukcesu i uwzględnienia roszczenia. Może to być argument po stronie dewelopera, że dana wada nie istniała, a powstała już np. na skutek prac wykończeniowych w lokalu czy na skutek jego złego utrzymania. Jednak, brak stwierdzenia takich wad w protokole, nie sprawia, że definitywnie zamyka to kwestie odpowiedzialności dewelopera. Fakt istnienia wady można wykazać innymi dowodami. Część wad, ze swojej natury już na pierwszy rzut oka będzie miała związek oczywisty z wadliwie wykonaną pracą przez dewelopera i będzie możliwe do stwierdzenia przez rzeczoznawcę czy biegłego po samym charakterze wady. Odpowiedzialność za takie wady można wykazać ponadto zdjęciami, nagraniami, zeznaniami świadków. Brak takiego wyszczególnienia w protokole, nie powinien być ponadto przeszkodą do reklamacji wad, których nie dało się zauważyć w momencie odbioru lokalu, a które to wady ujawniły się dopiero później.
W przypadku, kiedy dostarczony lokal nie jest zgodny z umową, to jest nie odpowiada swoimi cechami temu, co zostało ustalone w umowie, ale także wynika z normalnego przeznaczenia lokalu świadomego obu stronom i przyjętym stosunkom, nabywca lokalu ma szereg roszczeń w stosunku do dewelopera. Katalog uprawnień będzie zależny od rodzaju gatunkowego wady. Jeżeli wada jest istotna, to jest istotnie utrudnia albo wyklucza w ogóle wykorzystanie lokalu zgodnie z zamierzonym celem, to możliwe jest odstąpienie od umowy przenoszącej własność lokalu. Nawet jeżeli wada nie jest istotna, ale jest wadą, to możliwe jest żądanie obniżenia ceny – to jest zwrot odpowiedniej części zapłaconego wynagrodzenia za lokal, ale również żądanie usunięcia stwierdzonej wady przez dewelopera. Możliwe jest także żądanie wymiany lokalu, na inny, który będzie zgodny z umową. W pewnych wypadkach jednak deweloper może odmówić usunięcia wady czy wymiany lokalu na inny i wówczas skorzystać można jedynie z pozostałych roszczeń. Warto również pamiętać, że roszczenia mogą być dochodzone tylko w ustawowych terminach.
Kwestia wyboru dewelopera jest niebagatelna. Jest to w końcu profesjonalista, któremu powierza się często oszczędności gromadzone nawet całe życie, albo środki uzyskane z kredytu, do spłaty przez dziesiątki lat. Istotne jest zatem, żeby nie tylko nie zostać oszukanym, nie stracić zainwestowanych środków, ale także żeby inwestycja została przeprowadzona terminowo i prawidłowo. Nie ma absolutnej recepty na wybór dewelopera rzetelnego. Trzeba jednak podejmować starania, żeby ograniczyć ryzyko do minimum. Warto w tym zakresie weryfikować długość obecności dewelopera na rynku, przebieg poprzednich inwestycji, opinie innych nabywców. Dodatkowo, warto zlecić nawet uproszczonym wywiad gospodarczy, to jest sprawdzić stan finansowy dewelopera z lat ubiegłych, sprawdzić czy nie toczy się przeciw niemu postępowanie upadłościowe czy restrukturyzacyjne, dowiedzieć się, czy nie zalega on z należnościami publiczno-prawnymi, a nawet sprawdzić czy zgłoszono przeciw deweloperowi wierzytelności w biurze informacji gospodarczej. Dodatkowo, warto sprawdzić, czy nieruchomość, na której powstaje inwestycja, obciążona jest hipotekami czy innymi prawami.
W przypadku stwierdzenia wady lokalu, należy zgłosić ją jak najszybciej do dewelopera, w taki sposób, żeby było to właściwie udokumentowane. Podstawowym momentem, w którym należy zgłaszać wady lokalu, jest moment wydania lokalu, zazwyczaj stwierdzany pisemnym protokołem. Warto w momencie odbioru lokalu w sposób dokładny sprawdzić jego stan techniczny, a jeżeli nie jest on właściwy, starannie wynotować w protokole odbioru stwierdzone wady, a jeżeli wada jest istotna – dyskwalifikuje zasadniczo lokal z punktu widzenia zamierzonego przeznaczenia albo istotnie utrudnia korzystanie z lokalu, nawet odmówić odbioru lokalu z pisemnym wskazaniem przyczyn. Jeżeli jednak z jakiś względów części wad nie było widać w dacie odbioru lokalu i zostały one nie wskazane w protokole, to należy wady zgłosić jak najszybciej w jakikolwiek inny sposób, który będzie to zgłoszenie dokumentował.
Wady fizyczne nabytego lokalu, mogą nie ograniczać się wyłącznie do stanu technicznego samego lokalu. Równie uciążliwe mogą być wady fizyczne części wspólnej nieruchomości, w której nabywca lokalu ma udział jako współwłaściciel. Problemy mogą być rozmaite – wadliwie wykonane schody do lokalu, niedziałająca winda, problem z infrastrukturą kanalizacyjną poza granicami lokalu i wiele więcej. Fakt, że nie jest to wada nabytego lokalu, nie oznacza, że nie można z tym nic zrobić. Roszczenie związane z taką wadą oraz podmiot, któremu przysługuje, jest uzależnione od rodzaju wady. Może to być zarówno roszczenie przysługujące samemu właścicielowi lokalu (np. w przypadku zagrożenia uszkodzenia lokalu na skutek wady części wspólnej nieruchomości), jak również roszczenie wspólnoty mieszkaniowej albo jej członków, przeciwko deweloperowi z tytułu wady fizycznej budynku. Wymaga to jednak analizy danego przypadku profesjonalnego pełnomocnika.
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, zwany dalej „Funduszem”, stanowi wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym. jest to szczególne, nowe zabezpieczenie środków pieniężnych wpłacanych przez nabywców na rachunki dewelopera. Środki Funduszu przeznacza się na zwrot wpłat nabywców dokonanych na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy w związku z realizacją umowy deweloperskiej lub umowy, w uproszczeniu w przypadku, kiedy w toku postępowania upadłościowego albo restrukturyzacyjnego dotyczącego dewelopera, niemożliwe będzie kontynuowanie i dokończenie inwestycji oraz pod pewnymi warunkami w przypadku odstąpienia od umowy deweloperskiej przez nabywcę. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny gromadzi środki w drodze składek od deweloperów.
Deweloper jest obowiązany w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu podpisanego przy okazji odbioru lokalu, usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Jeżeli deweloper, mimo zachowania należytej staranności, nie usunie wad w terminie, wskazuje inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia. Termin ten nie może powodować nadmiernych niedogodności dla nabywcy. Jeżeli deweloper nie usunie wad w terminie wskazanym w taki sposób albo nie wskaże takiego terminu, nabywca wyznacza deweloperowi nowy termin na usunięcie wad. Po bezskutecznym upływie tego terminu nabywca może usunąć wady na koszt dewelopera.
Dobry deweloper, który dba o swoich klientów, będzie starał się przekazać jak najwięcej informacji. Powinien on wskazać na swoją sytuację majątkową, pochwalić się swoim portfolio. Ma on jednak obowiązek ustawowy dostarczyć szereg dokumentów. Podstawowym dokumentem jest prospekt informacyjny, który stanowi kompleksową informację o planowanej inwestycji i jej właściwościach. Ponadto, deweloper powinien na piśmie potwierdzić zawarcie umowy rachunku powierniczego zamkniętego albo otwartego, jak również o każdej zmianie numeru tego rachunku. Co więcej, deweloper ma obowiązek sporządzić harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego oraz powinien go udostępnić nabywcom. Do umowy deweloperskiej ponadto powinno się dołączyć specjalny dokument, w którym bank hipotetyczny, w przypadku ustanowienia zabezpieczenia na nieruchomości wspólnej hipoteki, wyrazi zgodę na bez obciążeniowe wyodrębnienie lokalu. Do innych dokumentów, które deweloper ma obowiązek udostępnić, zaliczyć należy decyzję o pozwoleniu na budowę, sprawozdanie finansowe dewelopera, projekt budowlany i inne wymienione w art. 26 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.
Przesłanki odstąpienia od umowy deweloperskiej określone zostały w rozdziale 7 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Katalog przyczyn jest dość rozbudowany i obejmuje między innymi przypadki, kiedy umowa deweloperska nie zawiera wszystkich wymaganych ustawą elementów, niezgodność określonych informacji z umowy z tymi wskazanymi w prospekcie informacyjnym, nie przeniesienia prawa do własności lokalu w terminie, nie usunięcia istotnej wady lokalu w terminie. Ustawa wprowadza dodatkowo odpowiednie terminy na wykonanie prawa odstąpienia od umowy. Dla skuteczności odstąpienia od umowy konieczne jest zachowanie odpowiednich wymogów formalnych.
Umowa rezerwacyjna jest umową, która poprzedza zawarcie umowy deweloperskiej. Na mocy tej umowy, deweloper dosłownie rezerwuje nieruchomość dla potencjalnego nabywcy, poprzez wyłączenie jej z oferty sprzedaży. Jest to umowa zawierana wtedy, kiedy nabywca nie jest jeszcze gotowy do zawarcia umowy właściwej, ale czyni starania, żeby przykładowo pozyskać środki, a jednocześnie chce mieć gwarancje, że lokal do tego czasu nie zostanie sprzedany. Co istotne, zawarcie umowy rezerwacyjnej może wiązać się z obowiązkiem zapłaty opłaty rezerwacyjnej.
Udokumentowanie szkody znacznie ułatwia dochodzenie ewentualnych roszczeń i może mieć istotny wpływ na czas trwania postępowania sądowego. Jeśli szkoda została ujawniona już na etapie odbioru mieszkania, konieczne jest umieszczenie stosownej informacji w protokole zdawczo-odbiorczym. Niezwykle pomocna jest także starannie prowadzona dokumentacja fotograficzna, która bezpośrednio obrazuje powstałe szkody. Oczywiście możliwe jest podjęcie dalej idących działań, takich jak zlecenie rzeczoznawcy wykonania ekspertyzy, wiąże się to jednak z poniesieniem dodatkowych, często niemałych kosztów.
Uzależnione jest to od kilku czynników. Przede wszystkim od okresów przedawnienia, o których mowa >tutaj<– jeśli są one zachowane, jak najbardziej przysługuje roszczenie przeciwko deweloperowi. Może jednak zdarzyć się również tak, że osoba prywatna, która jest w tym przypadku sprzedającym, zataiła istnienie wad bądź innych usterek, mimo że posiadała o nich wiedzę w dacie sprzedaży. W takiej sytuacji powstaje odrębne roszczenie, którego można dochodzić bezpośrednio od takiej osoby.
W sprawach sądowych, zwłaszcza w sytuacji korzystania z zastępstwa profesjonalnego pełnomocnika, nie ma konieczności osobistego stawiennictwa na rozprawach, za wyjątkiem sytuacji, kiedy sąd do tego wprost zobowiąże. Przykładowo w związku z chęcią wysłuchania strony sporu. Najczęściej jednak, obecność nie jest wymagana więcej, niż na jednej rozprawie. W związku z nowymi regulacjami dotyczącymi przeciwdziałaniu pandemii COVID, sądy ponadto często decydują się na organizację rozprawy w drodze wideokonferencji online, co daje możliwość udziału w rozprawie w dowolnym miejscu, zapewniającym prywatność, np. z domu albo biura, bez konieczności dojazdu do sądu.
Postępowanie sądowe nie ma ściśle określonego czasu trwania. Zależy to od wielu czynników, w szczególności od położenia sądu, do którego kierowany jest pozew, ilości spraw aktualnie wpływających do danego sądu oraz w nim procedowanych, szybkości pracy sędziego oraz pozostałego personelu sądów, zachowania stron procesu. Należy się liczyć, że postępowanie sądowe w dużych miastach trwa średnio przynajmniej rok, a w mniejszych miejscowościach może to być trochę krócej. Wbrew pozorom, długość trwania postępowania o zapłatę należności pieniężnej nie jest aż tak uciążliwa, zwłaszcza jak nad sprawą czuwa profesjonalny pełnomocnik a roszczenie obejmuje także odsetki ustawowe za opóźnienie od dochodzonej kwoty liczone aż do jej zapłacenia – aktualnie jest to 12% w skali rocznej.
Sytuacja w przypadku szkód w części wspólnej, jest bardziej skomplikowana. Zasadniczo, kwestią tą powinien zająć się zarządca wspólnoty mieszkaniowej, po jego odpowiednim umocowaniu przez właścicieli lokali, do dokonania czynności przekraczającej zwykły zarząd. Może się jednak okazać, że brak jest takiej woli, np. z racji powiązania zarządu z deweloperem, czy braku zaangażowania ze strony większości właścicieli lokalu. W takim wypadku, rozważyć można także celowość indywidualnego roszczenia współwłaściciela części wspólnej, w oparciu o przepisy dotyczące współwłasności. W rachubę wchodzić może także pozew większej ilości współwłaścicieli. W przypadku oporu zarządu, można przy woli większości współwłaścicieli zarząd zmienić, czy go powołać, jeżeli z różnych względów brak jest zarządcy.
Odbiór lokalu powinien być czynnością stwierdzoną pisemnym protokołem. W dokumencie tym powinien znaleźć się opis lokalu, wskazanie osób obecnych, wskazanie dany czynności odbioru. Zasadniczo, jeżeli stwierdzone zostają wady w dacie odbioru, to celowe jest wskazanie ich wszystkich w tym protokole. Prawo do odmowy odbioru lokalu zasadniczo ogranicza się tylko do wad istotnych, to jest takich, które są na tyle poważne, że zasadniczo uniemożliwiają wykorzystanie lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem (np. awaria instalacji, znaczna nieszczelność okien, brak ścian), zwłaszcza, jeżeli deweloper nie uznaje zgłoszonej wady. W przypadku wad mniej istotnych, które nie umożliwiają wykorzystania lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem, istnieje obowiązek odbioru lokalu, z jednoczesnym zapewnieniem, że w protokole odbioru znajdą się szczegółowo opisane, wszystkie wady lokalu.
Podstawowym obowiązkiem dewelopera, na gruncie zawartej umowy deweloperskiej, jest przeprowadzenie terminowe inwestycji oraz wyodrębnienie, wydanie lokalu i przeniesienie w osobnej umowie jego własności na nabywcę. Deweloper za wykonanie wszystkich tych obowiązków w sposób zgodny z umową, ponosi odpowiedzialność na gruncie prawa cywilnego, jeżeli naruszył obowiązki w sposób zawiniony – to jest przy zachowaniu zawodowej staranności, do uchybień nie doszłoby. Będzie to dotyczyć w szczególności nie przeniesienia własności lokalu w umówionym terminie. Deweloper, ponosi ponadto odpowiedzialność za wady lokalu, nawet jeżeli nie są przez niego zawinione. Szkody, za jakie odpowiedzialność ponosić może deweloper w praktyce są bardzo szerokie, a analizy wymaga każdorazowa sytuacja, kiedy dochodzi do uszczerbku majątkowego po stronie nabywcy w związku z wykonaniem umowy deweloperskiej.
Podpisanie umowy z deweloperem, to doniosły moment. Umowa regulować będzie wzajemne obowiązki stron. Warto wobec tego starannie przeczytać umowę w całości. Oprócz standardowych istotnych elementów umowy takich jak właściwości, adres lokalu, cena, termin przeniesienia własności, warto zwrócić uwagę na ewentualnie zastrzeżone kary umowne, kwestie wpływu zmiany stawki podatku VAT na cenę, waloryzacji ceny, harmonogram zapłat, sposób zabezpieczenia środków, sposób rozliczeń w razie zwiększenia lub zmniejszenia powierzchni lokalu oraz wiele innych. Warto polecić profesjonaliście analizę umowy, pod kątem zgodnością z przepisami oraz poprawności i znaczenia poszczególnych zapisów umownych.
Przygotowanie dokumentacji, jest zadaniem kluczowym przed wystąpieniem na drogę postępowania sądowego przeciwko deweloperowi. Postępowanie sądowe opiera się na dowodach – same twierdzenia, nawet jak najbardziej szczerze w przeświadczeniu nabywcy, nie są wiarygodnymi dowodami i mogą być w okolicznościach danej sprawy uznane za niewykazane, co skutkować będzie przegraniem sprawy. Istotne jest zatem, żeby starannie zebrać dowody. Konieczne jest w szczególności przygotowanie umowy deweloperskiej, protokołu odbioru lokalu, umowy przenoszącej własność, wszelkiej korespondencji z deweloperem (w tym elektronicznej) dotyczącej spornej kwestii. Najczęściej warto również załączyć dokładną dokumentację zdjęciową, jak również opinię rzeczoznawcy budowlanego, kiedy sprawa dotyczy kwestii technicznych.
Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym wprowadza szczegółową procedurę rozpatrywania zgłaszanych przy odbiorze lokalu wad. Zasadniczo najważniejszym dokumentem wskazującym na ustalenia w tym zakresie, jest sporządzany protokół z czynności odbioru lokalu. W tym protokole odnotować należy wszystkie spostrzeżone wady. Ustawodawca wskazuje, że deweloper jest obowiązany w terminie 14 dni od podpisania protokołu, na piśmie albo innym trwałym nośniku, ustosunkować się do wszystkich zastrzeżeń. Jednocześnie, ustawa wprowadza sankcję za brak wywiązania się z tego obowiązku, w postaci uznania z mocy ustawy, że zastrzeżenia nabywcy zdaniem dewelopera są słuszne. Późniejsze uznanie, że nabywca nie ma racji, po terminie, nie ma skutku prawnego.
Deweloper jest obowiązany w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu podpisanego przy okazji odbioru lokalu, usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Jeżeli deweloper, mimo zachowania należytej staranności, nie usunie wad w terminie, wskazuje inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia. Termin ten nie może powodować nadmiernych niedogodności dla nabywcy. Jeżeli deweloper nie usunie wad w terminie wskazanym w taki sposób albo nie wskaże takiego terminu, nabywca wyznacza deweloperowi nowy termin na usunięcie wad. Po bezskutecznym upływie tego terminu nabywca może usunąć wady na koszt dewelopera. Usunięcie wad na koszt dewelopera, w praktyce oznacza zatrudnienie innego profesjonalisty, który przy wykorzystaniu wiedzy budowlanej, dokonuje ingerencji w przedmiot umowy, w taki sposób, że usuwa wady. Za swoją pracę pobiera wynagrodzenie od nabywcy. Nabywca może ubiegać się, w razie konieczności sądowo, o zwrot zapłaconego w ten sposób wynagrodzenia od dewelopera
Umowa deweloperska jest umową, przez którą deweloper zobowiązuje się do wybudowania określonej nieruchomości – lokalu albo budynku, a następnie wyodrębnienia własności, jeżeli jest to potrzebne i przeniesienia własności tej nieruchomości na nabywcę, a nabywca zobowiązuje się do zapłaty ceny. Charakterystyczną cechą klasycznej umowy deweloperskiej jest fakt, że przedmiot sprzedaży ma dopiero powstać, a nabywca de facto finansuje inwestycję i umożliwia jej przeprowadzenie w drodze zapłaty przynajmniej części wynagrodzenia jeszcze przed powstaniem przedmiotu umowy. Szczegółowe wymogi formalne uregulowane są w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym
Wystąpienie istotnej wady, w przeciwieństwie do wad o mniejszym znaczeniu, uprawnia nabywcę do odstąpienia od umowy. Zasadniczo, procedura jest podobna jak przy innych wadach – to jest przy protokolarnym odbiorze lokalu należy wpisać taką wadę do protokołu. Istotna wada jednak w przeciwieństwie do innych wad, upoważnia do odmowy odbioru lokalu z zaznaczeniem tego faktu w protokole, zwłaszcza, jeżeli deweloper wady nie uznaje. Deweloper ma obowiązek ustosunkować się do zastrzeżeń w terminie 14 dni. Jeżeli uznaje wadę, powinien ją usunąć w terminach ustawowych, a jeżeli tego nie zrobi, aktualizuje się prawo nabywcy do odstąpienia od umowy. Powinno się przy tym ustalić ponownie termin odbioru, jeżeli nabywca go odmówi. Jeżeli przy ponownym odbiorze, pomimo uznania przez dewelopera wady i wyrażenia woli jej usunięcia, znowu zachodzić będzie podstawa do odmowy dokonania odbioru ze względu na wadę istotną to nabywca obowiązany jest do przedstawienia opinii rzeczoznawcy budowlanego potwierdzającej wystąpienie wady istotnej. Jeżeli rzeczoznawca potwierdzi, że wada istotna występuje przy powtórnym odbiorze, to nabywca ma prawo odstąpić od umowy.
Nowa ustawa wprowadza liczne korzyści dla nabywców. Dla przykładu należy wskazać na wprowadzenie procedury usuwania wad lokalu, uregulowanie umowy rezerwacyjnej, doprecyzowanie zakresu zastosowania przepisów ustawy. Ponadto, dokonano modyfikacji katalogu środków ochrony wpłat nabywcy poprzez zastąpienie dotychczas obowiązującego zabezpieczenia w postaci otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego oferowanego łącznie z dodatkowym zabezpieczeniem w postaci gwarancji ubezpieczeniowej albo gwarancji bankowej nowym sposobem zabezpieczenia jakim jest objęcie środków wpłacanych na mieszkaniowy rachunek powierniczy obowiązkiem odprowadzenia przez dewelopera składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Nie są to jedyne zmiany – znowelizowano regulację związaną z prowadzeniem przez bank mieszkaniowego rachunku powierniczego, uprawnieniami kontrolnymi banku, umową deweloperską, umową rezerwacyjną, prospektem informacyjnym, procedurą odbioru, prawami i obowiązkami stron umowy deweloperskiej w przypadku upadłości banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy oraz sankcji za brak środków ochrony. Co bardzo istotne, rozszerzeniu uległ katalog przesłanek uprawniających nabywcę do odstąpienia od umowy deweloperskiej i innych umów zobowiązaniowych zawieranych z nabywcą, których celem jest przeniesienie własności. Jest to przy tym sankcja najdalej idąca – bo sprawia, że umowa nie jest dalej wiążąca, a strony są obowiązane do zwrotu wzajemnie świadczeń, tak jakby do zawarcia umowy nigdy nie doszło.
